Экспертиза строительной готовности жилого помещения

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертиза строительной готовности жилого помещения

по Договору № 106/К-ДДУ, расположенного по адресу:___, на соответствие строительным нормативно-техническим требованиям и условиям Договора

«УТВЕРЖДАЮ»

Технический директор

1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

ОБЪЕКТ: квартира в многоэтажном жилом доме с объектами инфраструктуры, обеспечивающими эксплуатацию данного объекта

ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ:

Определение строительной готовности жилого помещения по адресу: г. на соответствие нормативно-техническим требованиям и условиям Договора № 106/К-ДДУ

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ проводил эксперт 24 декабря 2013 года, в дневное время при естественном освещении.

Объект обследования представляет собой жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д.21 (Договор №106/К-ДДУ с Приложениями: Прил.1 – описание, Прил.2 — план помещения).

Объект расположен в офисно-жилом комплексе с подземной автостоянкой (Договор №151/М-ДДУ, машиноместо №454 и Договор №152/М-ДДУ, машиноместо №457), включает транспортные и внешние инженерные сети и сооружения, придомовую территорию и прочие объекты инфрастуктуры, функционально обеспечивающие его эксплуатацию.

Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на 24 декабря 2013 г.

2.1. Обследование строительной готовности жилого помещения на соответствие нормативно-техническим требованиям и условиям Договора № 106/К-ДДУ

На основании Договора № 1224-1 от 24.12.2013 г. экспертом было произведено визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», и ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Внешний осмотр объекта (Приложение 1, Фото № 1- 27) произведен с выборочным фиксированием на цифровую камеру выявленных дефектов, согласно принятой классификации.

• В ходе осмотра жилого помещения (Фото № 4 — 20) выявлены следующие дефекты и недостатки:

1. При устройстве системы водяного отопления нарушена теплоизоляция трубопроводов системы (Фото № 6), что является значительным дефектом и нарушением нормативных требований:

Согласно СНиП 3.04.01-87 “Изоляционные и отделочные покрытия”, п.29 – Изоляцию смонтированных оборудования и трубопроводов следует производить после их постоянного закрепления в проектном положении. Теплоизоляцию оборудования и трубопроводов в местах, труднодоступных для изоляции, необходимо выполнять полностью до монтажа, включая устройство покровных оболочек.

1. Гребенки отопления не зафиксированы и имеют отклонения от вертикали (Фото № 12), что является значительным дефектом и нарушением требований:

СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», 3.2. -Вертикальные трубопроводы не должны отклоняться от вертикали более чем на 2 мм на 1м длины. 3.3. — Неизолированные трубопроводы систем отопления, теплоснабжения, внутреннего холодного и горячего водоснабжения не должны примыкать к поверхности строительных конструкций.

1. Присутствуют следы протечки из трубопроводов системы водяного отопления (Фото № 6, 20), что является значительным дефектом и нарушением требований:

СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», 4.1 — По завершении монтажных работ монтажными организациями должны быть выполнены: испытания систем отопления, теплоснабжения, внутреннего холодного и горячего водоснабжения гидростатическим или манометрическим методом, а также промывка систем в соответствии с требованиями настоящих правил.

1. Не выполнена кладка стены вентиляционной шахты (Фото № 7), что составляет прямую угрозу жизни и здоровью граждан и является отступлением от проектной документации и нарушением требований:

ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

Статья 36. Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации» — Параметры и другие характеристики строительных конструкций в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям безопасности согласно проектной документации.

Статья 30. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями» — Параметрами элементов строительных конструкций, значения которых в проектной документации должны быть предусмотрены таким образом, чтобы была сведена к минимуму вероятность наступления несчастных случаев и нанесения травм людям при перемещении по зданию или сооружению и прилегающей территории в результате скольжения, падения или столкновения, являются:

1) высота ограждения крыш, балконов, лоджий, террас, наружных галерей, лестничных маршей, площадок и открытых приямков у здания, инженерных сооружений или коммуникаций, а также перепадов в уровне пола или уровне земли на прилегающей территории.

СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции, 7.30 — Возведение стен из облегченной кирпичной кладки необходимо выполнять в соответствии с требованиями проекта и рабочими чертежами;

1. Работы по устройству наружных ограждающих конструкций стен балкона — заполнение швов наружного и внутреннего слоя кладки (Фото №11), работы по зачистке швов монолитных ж/бетонных конструкций (Фото № 13) выполнены с нарушениями:

СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции — Все швы наружного и внутреннего слоя стен облегченной кладки следует тщательно заполнять раствором с расшивкой фасадных швов и затиркой внутренних швов при обязательном выполнении мокрой штукатурки поверхности стен со стороны помещения

1. Трассировка внутренних перегородок помещения не выполнена (Фото № 4, 5), что является нарушением условий Договора №106/К-ДДУ.

Согласно условиям настоящего Договора (Приложение №1) – В целях проведения обмеров БТИ выкладывается один ряд из газосиликатных блоков на высоту не менее 20 см. В местах установки стен сантехнических помещений выкладывается не менее чем три ряда кирпича толщиной 120 мм.

1. Монтаж коробов вытяжной вентиляции выполнен с нарушением герметичности (Фото № 8, 9).

Согласно СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция, кондиционирование» системы вентиляции должны обеспечивать надежную эксплуатацию объекта.

Отопительно-вентиляционное оборудование, воздуховоды, трубопроводы и теплоизоляционные конструкции следует предусматривать из материалов, разрешенных к применению в строительстве согласно проектной документации.

1. Не установлена входная дверь (Фото № 10), что является нарушением условий Договора №106/К-ДДУ.

Согласно условиям настоящего Договора (Приложение №1) – Входная дверь металлическая, иностранного производства, с размером полотна 2000 х 900 мм.

1. Выявлены следующие дефекты и нарушения при устройстве оконных блоков, а именно:

— Отсутствует крепление оконных блоков в проемы — анкерные пластины не закреплены (фото № 14)

— При устройстве монтажного шва допущено отслоение пароизоляционного слоя от основы, не обрезана монтажная пена (фото № 15)

— Не установлена запорная фурнитура на оконных блоках (Фото № 17)

— Присутствуют следы строительных смесей на оконных блоках, выявлен дефект в виде скола (Фото № 18, 19)

— Не очищены от строительного мусора наружные отливы (Фото № 16)

Указанные дефекты является нарушением следующих нормативных требований:

ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия:

— Требования к монтажу изделий, включая конструкцию и размеры монтажных узлов примыкания оконных блоков к стенам, устанавливают в проектной документации на строительство с учетом принятых в проекте вариантов исполнения узлов примыкания в стеновых конструкциях, рассчитанных на заданные нагрузки. Отступления от проектной документации не допускаются.

— Изделия должны быть оснащены оконными приборами и петлями, обеспечивающими их надежную эксплуатацию.

— Приемочный контроль качества готовой продукции проводят поштучно, методом сплошного контроля, при этом проверяют: внешний вид (отсутствие дефектов); комплектность; работу оконных приборов; другие требования, установленные в стандартах на конкретные виды изделий.

Согласно ГОСТ 30971-2002 “Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия”:

— Конструкция узлов примыкания и монтажных швов должна препятствовать образованию мостиков холода и конденсата. Последствием является грибок и плесень на внутренних поверхностях откосов оконных проемов.

— Монтажный шов состоит из трех слоев, которые подразделяют по основному функциональному назначению: наружный — водоизоляционный, паропроницаемый; центральный — теплоизоляционный; внутренний — пароизоляционный.

Рисунок 1 Принципиальная схема монтажного шва:

I — наружный водоизоляционный паропроницаемый слой;

II — центральный теплоизоляционный слой;

III — внутренний пароизоляционный слой

1. Не установлены датчики системы оповещения о пожаре, не расключен противопожарный клапан (Фото № 5, 9), что является нарушением требований:

ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Статья 17. Требования к обеспечению пожарной безопасности здания или сооружения — Характеристики или параметры систем обнаружения пожара, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения), а также автоматического пожаротушения и систем противодымной защиты устанавливаются в соответствии с техническим регламентом.

• В ходе обследования мест общего пользования (холлов, лестничных клеток, коридора, Фото № 21-25) выявлено, что следующие строительные, монтажные и отделочные работы выполнены не в полном объеме или не завершены:

— Не выполнены работы по устройству финишного покрытия полов коридоров, холла, лестничных площадок, лестниц.

— Не завершены работы по устройству потолка, частично отсутствует потолочное покрытие

— Не установлены внутренние двери

— Не завершены работы по отделке порталов лифтов

— Лифтовое оборудование не введено в эксплуатацию и не используется

— Не установлены приборы учета (электро, водо и теплоснабжения) в холле

— Не установлена точка подключения вентиляции для индивидуальной водяной приточной вентиляционной установки и точка подключения теплоносителя

— Не завершена кладка внутренних ограждающих конструкций инженерных систем (вентиляционных шахт)

— Ограждение лестничных маршей выполнено из временных конструкций, отсутствуют поручни

• Работы по отделке фасадов здания не завершены (Фото № 1-3), что является нарушением Проектной декларации Застройщика.

В Проектной декларации, п.2.2 установлен срок выполнения фасадных работ: II кв. 2011г. — II кв. 2013 г.

• Не выполнены работы по устройству проезжей части и тротуаров (Фото № 26), благоустройству территории (Фото № 1), что является нарушением Проектной декларации Застройщика.

В Проектной декларации, п.2.2 установлен срок выполнения работ по благоустройству территории: IV кв. 2011г. – III В. 2013 г.

Согласно Проектной декларации, п.2.7, предусмотрены следующие элементы благоустройства:

— озелененные территории (кустарником, деревьями и цветниками) с площадками для отдыха;

— на подъездах вокруг объездной дороги с фасадов комплекса и на площадке гостевой автостоянки предусмотрены газонные решетки повышенной прочности с растительным покрытием;

— тротуары с покрытием из гранитной плитки;

— асфальтовые покрытия.

• В ходе обследования подземной автостоянки (Фото № 27) выявлены следующие недостатки:

— Не завершена внутренняя отделка

— Отсутствует разметка парковочных мест

— Работоспособность инженерных систем не установлена

Выявленные недостатки является нарушением условий Договора №151/М-ДДУ и Договора №152/М-ДДУ.

Комментарий эксперта: Выявленные дефекты являются нарушением требований следующих нормативно-строительных документов:

СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции

СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия

СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование

СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические нормы

ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия

ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия

Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений

Дефекты, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследования, квалифицируются как «значительный дефект» и подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями.

Объект обследования не соответствует требованиям и условиям Договора № 106/К-ДДУ, Договора №151/М-ДДУ и №152/М-ДДУ, необходимым для сдачи в объекта в эксплуатацию. Указанные дефекты, нарушения и недостатки, выявленные на момент обследования, делают не возможным использование жилого помещения по его прямому назначению, т.е. для проживания.

3. ВЫВОДЫ

по результатам обследования о строительной готовности жилого помещения на соответствие нормативно-техническим требованиям и условиям Договора № 106/К- ДДУ

3.1. В результате экспертного обследования установлено:

— Выявлены множественные дефекты и нарушения выполненных строительно-монтажных работ жилого помещения;

— В ходе обследования мест общего пользования (холлов, лестничных клеток, коридора) выявлено, что строительные, монтажные и отделочные работы выполнены не в полном объеме или не завершены

— Работы по отделке фасадов здания не завершены

— Не выполнены работы по устройству проезжей части и тротуаров, благоустройству территории

— В ходе обследования подземной автостоянки выявлены не завершенные отделочные работы, отсутствие разметки парковочных мест, работоспособность инженерных систем не установлена

3.2. Выявленные дефекты являются нарушением требований следующих нормативно-строительных документов:

СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции

СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия

СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование

СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические нормы

ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия

ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия

Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений

3.3. Выявленные дефекты, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследования, квалифицируются как «значительный дефект» и подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями.

3.4. Объект обследования не соответствует требованиям строительных норм и правил и условиям Договора, необходимым для сдачи в объекта в эксплуатацию:

—   дефекты и нарушения выполненных строительно-монтажных работ жилого помещения подлежат обязательному устранению;

—   строительные и отделочные работы по местам общего пользования и фасаду, должны быть выполнены согласно проекту и в полном объеме;

— инженерные системы, оборудование и технические средства должны быть выполнены согласно проекту и сданы в эксплуатацию;

— работы по благоустройству территории должны быть выполнены согласно проекту.

3.5. Указанные дефекты, нарушения и недостатки, выявленные на момент обследования, делают не возможным использование жилого помещения (Договор №106/К-ДДУ долевого участия) по его прямому назначению, т.е. для проживания.

Эксперт __________

Приложение 1. Фотографии (на 14 листах)