Экспертиза фасада дома в Санкт-Петербурге

Цель обследования: Определение причин повреждения фасада многоквартирного жилого дома и определение стоимости ремонтно-восстановительных работ.

2.1. Диагностическое обследование объекта проводилось в присутствии представителя Заказчика. Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на

2.2. Экспертом было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве».

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:

подготовка к проведению обследования;
предварительное (визуальное) обследование;
детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

Экспертом произведен внешний осмотр конструкций помещения, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение №1), что соответствует требованиям СП 13-102-2003

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Согласно п.3 СП 13-102-2003:

3 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Дефект — отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Согласно «Методикой определения физического износа гражданских зданий».

«1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части II методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение I).»

2.4. В ходе экспертно-диагностического обследования было выявлено следующее:

I. Экспертно-диагностическое обследование фасада здания:

В ходе экспертно-диагностического обследования, был произведен осмотр фасада здания, по результатам которого определен фактический физический износ и техническое состояние.

В опасных сечениях ограждающей кирпичной стены зафиксированы трещины, распространяющиеся на всю высоту здания. На площади плоского фасада имеются многочисленные мелкие трещины по штукатурке. При этом указанные трещины имеют распространение как внутри, так и снаружи здания, что указывает на сквозной характер данных трещин.
Выявлены многочисленные трещины по штукатурке в декоративных карнизах на уровне свеса кровли и перекрытия 3-го этаже, а также на балконах и декоративных карнизах над окнам. В отдельных местах наблюдается следы обрушения штукатурки карниза.

Основные причины возникновения перечисленных дефектов:

Не исправное состояние кровли, ставшее причиной попадания воды в утеплитель мансарды и на поверхности ограждающей кирпичной стены. Фактически дождевая вода распространялась как в теле самой кладки, так и между кладкой и штукатурным слоем. При сезонном замерзании и оттаивании кирпичная кладка и штукатурка разрушалась.
Отсутствие гидроизоляционной защиты фасада в районе швов разделяющих соседние здания. Соседние здания имеют высоту по кровле ниже, что способствует образованию снеговых мешков в районе разделительных швов. В свою очередь при сезонном замерзании и оттаивании от снегового мешка на незащищенный фасад воздействует талая вода, дождь.
Незащищенность откосов (нарушения при монтаже отливов, отсутствие герметизации примыканий) также привела в отдельных местах к попаданию воды в слой штукатурки.

Во время проведения экспертизы эксплуатирующая организация производила косметический ремонт фасада. По мнению экспертизы данный ремонт не имеет смысла, так как затрагивает только поверхностные слои штукатурки, не устраняет причину попадания воды в штукатурный слой.

Определение физического износа (технического состояния) определяем в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий».

7. ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ

Таблица № 43

ШТУКАТУРКА

Физический износ	Признаки износа	Примерный состав ремонтных работ
0 — 10	Волосные трещины и околы местами	Текущий ремонт
11 — 20	Глубокие трещины, мелкие пробоины и отслоение накрывочного слоя местами	Перетирка штукатурки местами
21 — 50	Отставание или отбитые места площадью менее 1 м² до 5 % площади штукатурки	Ремонт штукатурки местами до 1 м² на площади до 5 %
31 — 40	Выпучивание или отпадение штукатурки местами менее 10 м²на площади до 25 %; при простукивании глухой звук	Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности местами до 10 м²на площади до 25 %
41 — 50	Выпучивание и отпадение штукатурки местами более 10 м², на площади до 50 % (при простукивании глухой звук)	Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности местами более 10 м²на площади до 50 %
51 — 60	Отпадение штукатурки большими массивами на площади более 50 % (при простукивании легко отстает или разбирается руками)	Полная смена штукатурки без подготовки поверхности
61 — 70	Массовые отставания штукатурного слоя и повреждения основания	Полная смена штукатурки с подготовкой поверхности (подбивка драни и т.п.)
71 — 80	Полное расстройство штукатурки
80 — 100	Полная утрата штукатурного слоя и основания

Вывод:

По мнению экспертизы, общий физический износ отделки фасада, по мнению экспертизы, оценивается в 65%.

3. Экспертная оценка

3.1. В зависимости от количества дефектов и степени повреждения (физического износа), техническое состояние строительных конструкций оценивается согласно «Методике определения физического износа гражданских зданий»:

Таблица №1

Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
1	2	3	4
0 — 20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.	0 — 1
21 — 40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.	12 — 36
41 — 60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.	38 — 90
61 — 80	ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента	93 — 120
81 — 100	негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100 % остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы

Примечание: физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

3.2. Так по установленному физическому износу отделочных покрытий согласно «Методике определения физического износа гражданских зданий»:экспертизой определено следующее фактическое техническое состояние помещений обследуемых помещений аудиторий (таблица № 2):

Таблица №2

Помещение	Физический износ %	Техническое состояние
Литера «Р»
Фасад	65	Ветхое

По результатам обследования была составлена дефектная ведомость и смета на выполнение ремонтно-восстановительных работ по фасаду. Смета приведена в приложении к настоящему отчету.

II. Экспертно-диагностическое обследование окон, оконный примыканий (монтажных швов) и повреждений внутри квартир:

В ходе экспертно-диагностического обследования, был произведен осмотр окон и примыкающих конструкций, по результатам которого определен фактический физический износ и техническое состояние.

Повреждения, связанные с намоканием ГКЛ и штукатурки вблизи оконных проемов: расслоение ГКЛ, шелушение штукатурки, потеки краски, отслоение обоев, появление плесени на замоченных поверхностях.
Нарушения при монтаже мансардных окон (вертикальных и горизонтальных): негерметичность примыканий с кровлей, невозможность открывания створок, намокание деревянных конструкций рамы.

Основные причины возникновения перечисленных дефектов:

Негерметичность покрытия кровли: обнаружен мокрый минеральный утеплитель, соприкасающийся с конструкциями проема и окна.
Негерметичность примыкания конструкции оконной рамы к покрытию кровли (для мансарды) и к откосам (для фасадных окон).
Разрушение штукатурного слоя фасада по карнизам и над окнами, проникновение воды в откос и в шов через штукатурку.

По результатам обследования окон, монтажных оконных блоков и примыкающих конструкций выполнена дефектная ведомость и составлена смета на ремонтно-восстановительные работы. Смета в приложениях к настоящему отчету.

Рассмотренные в данном заключении повреждения окон ( в квартирах на 3-м и мансардном этажах) характерны также и для всех остальных окон здания, т.к. имеют ту же причину возникновения, а именно – неисправное состояние кровли.

4. Экспертное заключение

4.1. Основанием для проведения экспертизы служит Договор №. о проведении строительной экспертизы.

4.2. Цель экспертизы

Определение причин повреждения фасада многоквартирного жилого дома и определение стоимости ремонтно-восстановительных работ.

4.3. Ответы экспертизы:

Основные причины возникновения дефектов на фасаде:

Не исправное состояние кровли, ставшее причиной попадания воды в утеплитель мансарды и на поверхности ограждающей кирпичной стены. Фактически дождевая вода распространялась как в теле самой кладки, так и между кладкой и штукатурным слоем. При сезонном замерзании и оттаивании кирпичная кладка и штукатурка разрушалась.
Отсутствие гидроизоляционной защиты фасада в районе швов разделяющих соседние здания. Соседние здания имеют высоту по кровле ниже, что способствует образованию снеговых мешков в районе разделительных швов. В свою очередь при сезонном замерзании и оттаивании от снегового мешка на незащищенный фасад воздействует талая вода, дождь.
Незащищенность откосов (нарушения при монтаже отливов, отсутствие герметизации примыканий) также привела в отдельных местах к попаданию воды в слой штукатурки.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по фасаду определена в смете (Приложение №2).