Экспертиза помещения

Объект строительной экспертизы : нежилое помещение

Адрес проведения экспертизы: г.Санкт-Петербург

Цель экспертизы: провести экспертно-диагностическое обследование нежилого помещения с целью ответа на следующие вопросы: Соответствует ли нежилое помещение требованиям строительных норм и правил и иных технических норм? Не представляет ли нежилое помещение угрозу для иных граждан и собственников многоквартирного дома?

Характеристика объекта

Объектом обследования являются торговое и подсобные помещения, расположенные на первом этаже жилого четырехэтажного здания. В торговом помещении площадью 43,2м2 располагаются витрины с продовольственными товарами, холодильные установки, а также элементы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, пожарной и охранной сигнализации. Стены помещения частично облицованы керамической плиткой, частично оштукатурены, потолки – подвесные, пол покрыт керамической плиткой. Вход и выход покупателей осуществляется через одну центральную дверь. В подсобных помещениях расположены участки хранения продовольственных товаров, холодильные установки, мойки, санузел, элементы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, пожарной и охранной сигнализации. Отделка стен, пола и потолка аналогична отделке в торговом помещении. Вход и выход осуществляется во внутренний двор жилого здания.

Диагностическое обследование

Экспертами было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструк-ций зданий и сооружений». Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению обследования;
• предварительное (визуальное) обследование;
• детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство  сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований. Экспертом произведен внешний осмотр помещений с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2: «Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее)».

• Строительная экспертиза помещения

Оценка строительного эксперта

Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»

В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах  в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

В соответствии со СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» к торговым помещениям предъявляются следующие требования: Высоту встраиваемых помещений общественного назначения общей вместимостью до 40 человек, а предприятий розничной торговли торговой площадью до 250 м2 допускается принимать по высоте этажа жилого здания, куда они встраиваются. 3.5. Отметка пола помещений у входа в здание должна быть, как правило, выше отметки тротуара перед входом не менее чем на 0,15 м. 3.14. В общественных зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки, в соответствии с требованиями СНиП 2.04.01 и приложения 3.15. В общественных зданиях следует предусматривать системы отопления, вентиляции или кондиционирования, обеспечивающие соответствующую температуру, влажность, очистку и обеззараживание воздуха. Отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха общественных зданий следует проектировать в соответствии с СНиП 41-01, СанПиН 2.1.3.1375, СП 2.5.1198, ГОСТ 30494, ГОСТ Р ИСО 14644.4, ГОСТ Р 52539 и требованиями настоящих норм. 3.16. В общественных зданиях следует предусматривать электрооборудование, электроосвещение, сеть телефонной связи с выходом на телефонные сети общего пользования, сеть приема телевидения и радиовещ ания, сеть проводного вещания. 5.Обеспечение надежности и безопасности при эксплуатации 5.1. Здание должно быть возведено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить возможность получения травм посетителями и работающими в нем при передвижении внутри и около здания, при входе и выходе из здания, а также при пользовании его подвижными элементами и инженерным оборудованием. 5.5. Размер входной площадки перед наружной дверью в здание для посетителей должен быть по направлению движения не менее 1,5 ширины полотна наружной двери. 5.9. В полу на путях движения не допускаются перепады высотой менее трех ступеней (при высоте ступеней не менее 0,12 м) и пороги выше 0,05 м. На перепадах меньшей высоты следует предусматривать пандус с уклоном, который не должен превышать 1:6. Долговечность и ремонтопригодность 9.1. Спроектированное и построенное здание должно сохранить прочность и устойчивость своих несущих конструкций в течение срока, установленного в задании на проектирование, при условии систематического технического обслуживания, соблюдения правил эксплуатации здания и сроков ремонта, установленных в инструкции по эксплуатации. 9.3. Конструкции, детали и отделочные материалы должны быть выполнены из материалов, обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких и высоких температур, агрессивной среды и других неблагоприятных факторов, или защищены согласно СНиП 2.03.11. 9.6. Должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям и к несущим элементам покрытия здания для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. 9.7. Несущие конструкции здания должны быть запроектированы и возведены таким образом, чтобы в процессе их строительства и в расчетных условиях эксплуатации была исключена возможность: разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций или зданий в целом вследствие деформаций или образования трещин.

В соответствии с требованиями ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования 5.3. При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий. 5.8. Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать: проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования; составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам. Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет. 5.13. Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и противопожарной безопасности. 5.16. Приемка жилых зданий после капитального ремонта и реконструкции производится в порядке, установленном Правилами приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и социально-культурного назначения.

В соответствии с рекомендациями СП 35-101-2001 «Проектирование зданий и сооружений с учетом доступности для маломобильных групп населения. Общие положения» 4.4. При перепаде высот на путях движения и при входе в здание следует создавать равные условия доступности и комфорта для всех групп людей. При этом необходимо принимать во внимание, что для людей на креслах-колясках, с детскими колясками и ручными тележками удобно пользоваться пандусами, для людей с недостатками зрения и нек оторых групп МГН предпочтительна лестница, а для немощных, беременных, людей с костылями наиболее удобны подъемники.

В ходе перепланировки жилого помещения и части лестничной клетки под продовольственный магазин были произведены следующие работы, которые затронули кирпичные стены здания:

1. демонтирована часть кладки под центральным оконным проемом для организации входа;
2. заложен существующий дверной проем в кирпичной стене, которая сейчас отделяет подсобные помещения от лестничной клетки;
3. пробит проем в кирпичной стене, которая раньше отделяла помещение уборочного инвентаря от лестничной клетки.

В результате произведенных работ часть площади лестничной клетки на первом этаже оказалась занята подсобными помещениями продовольственного магазина, а вход в лестничную клетку жилого здания стал осуществляться через бывшее помещение для хранения уборочного инвентаря. Принятое в проекте решение о демонтаже кладки под окном не влияет на несущую способность кирпичной стены и не увеличивает нагрузки на нее, следовательно, необходимость в усилении проема отсутствует (ширина и отметка верха проема при проведении работ не изменились, надпроемная перемычка затронута не была). Закладка дверного проема также не повлияла на несущую способность стены. При этом, однако, увеличилась нагрузка на фундамент, но незначительно по сравнению с его несущей способностью. Судя по планам первого и второго этажей, предоставленных ПИБ Кронштадтского района, пробивка проема из бывшего помещения уборочного инвентаря в лестничную клетку была произведена в ненесущей стене и не затронула несущих конструкций. В ходе обследования несущих конструкций отклонений от проекта 537-2002-АС зафиксировано не было. Обнаруженная трещина под опорой перемычки в кирпичной кладке наружной стены не могла возникнуть при проведении работ по перепланировке. В ходе ближайшего текущего ремонта здания необходимо устранить указанный дефект, предварительно выяснив причину его появления. Изменения, произведенные во внутренних инженерных системах при проведении работ по перепланировке (удаление радиатора под бывшим оконным проемом, изменение месторасположения санузла, установка дополнительных моек), не затрагивают интересов жильцов расположенных выше квартир. Высота помещений, разница между отметкой пола в помещении и отметкой тротуара, размеры входной площадки перед наружной дверью, а также состояние несущих конструкций и внутренних инженерных систем соответствуют требованиям строительных норм и правил, в частности общим требованиям, изложенным в СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения». — строительная экспертиза о приемке в эксплуатацию выполненных работ по перепланировке и переустройству встроенных нежилых помещений, выданный районной межведомственной комиссией, также свидетельствует о том, что проведенные работы выполнены в соответствии с проектом. В ходе обследования было зафиксировано отсутствие на главном входе в торговое помещение пандуса, что является нарушением требований СП 35-101-2001 «Проектирование зданий и сооружений с учетом доступности для маломобильных групп населения. Общие положения», согласно которым при входе в здание следует создавать равные условия доступности и комфорта для всех групп людей. В общих указаниях (п.14) к проекту 537-2002-АС оговаривается устройство пандуса для въезда на крыльцо, что фактически в ходе работ выполнено не было. Что касается требований пожарной безопасности, то эти требования соблюдаются согласно заключению, выданному 46 ПЧ УГПС, а соответствие помещения требованиям санитарно-эпидемиологических норм зафиксировано в заключении, выданном Главным государственным санитарным врачом по Кронштадтскому району.

Заключение строительного эксперта

По завершении обследования помещений в жилом доме, проведя анализ и интеграцию полученных данных, экспертиза пришла к следующему:

Нежилое торговое помещение, расположенное на первом этаже жилого здания соответствует требованиям строительных норм и правил и иных технических норм, за исключением требований СП 35-101-2001 «Проектирование зданий и сооружений с учетом доступности для маломобильных групп населения. Общие положения». Обследуемое нежилое помещение не представляет угрозу для иных граждан и собственников многоквартирного дома.