Строительное обследования квартиры в Санкт-Петербурге

ОБЪЕКТ: четырехкомнатная квартира общей площадью S=60,6 м², расположенная в многоэтажном жилом доме.

ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ: определение качества выполненных отделочных работ в квартире.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА: объект обследования представляет собой четырехкомнатную квартиру общей площадью S=60,6 м². В квартире выполнены отделочные работы со следующими типами покрытия основных элементов конструкций:

Полы: готовое деревянное покрытие (ламинат), облицовка керамической плиткой по бетонной стяжке.

Стены: устройство готового покрытия в виде оклейки обоями по штукатурке стен жилых комнат, кухни и коридора; облицовка керамической плиткой стен санитарных помещений.

Потолки: устройство подвесных потолков с последующей оклейкой обоями, покраской.

Окна: выполнены из профиля ПВХ с двухкамерными стеклопакетами.

Двери: выполнены: входные в квартиру – металлическими;

в санузел, кухню и жилые комнаты – монтаж дверей не выполнен.

2. ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ

На основании Договора № 0930 от 30.09.2010 г. экспертом было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».

Экспертом произведен внешний осмотр помещений, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение № 1, фото), что соответствует требованиям СП 13-102-2003.

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д.

Обмер геометрических параметров здания выполнялся с помощью измерительного инструмента:

— рулетка метрическая ТL5M ГОСТ 7502- 80;

— штангенциркуль;

— дальномер DISTO classic/lite лазерный.

2.1. Классификатор основных видов дефектов в строительстве

и промышленности строительных материалов

Критический дефект (при выполнении СМР) — дефект, при наличии которого здание, сооружение, его часть или конструктивный элемент функционально непригодны, дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно, либо может повлечь снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации.

Критический дефект подлежит безусловному устранению до начала последующих работ или с приостановкой работ.

Значительный дефект — дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность.

Значительный дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.

При этом дефектом является каждое единичное отступление от проектных решений или неисполнение требований норм.

2.2. Выявленные дефекты строительных конструкций:

В ходе диагностического обследования объекта определены следующие дефекты:

При измерительном контроле 2-х метровым строительным уровнем готового покрытия пола из ламинатной доски зафиксированы многочисленные отклонения покрытия от горизонтальной плоскости на величину 3 – 10 мм (см. Приложение № 1, фото 7, 8, 9).

Комментарий экспертизы: Данные дефекты являются нарушениями требований таблицы 25 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которым отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать, мм:

— поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон, из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит – 2 мм.

«ТРЕБОВАНИЯ К ГОТОВОМУ ПОКРЫТИЮ ПОЛА

4.43. Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в табл.25.

Таблица 25

Технические требования	Контроль (метод, объем, вид регистрации)
Отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать, мм, для: земляных, гравийных, шлаковых, щебеночных, глинобитных покрытий и покрытий из брусчатки — 10 покрытий асфальтобетонных, по прослойке из песка, торцевых, из чугунных плит и кирпича — 6 цементно-бетонных, мозаично-бетонных, цементно-песчаных, поливинилацетатно-цементнобетонных, металлоцементных, ксилолитовых покрытий и покрытий из кислотостойкого и жаростойкого бетона — 4 покрытий на прослойке из мастик, торцевых, из чугунных и стальных плит, кирпича всех видов — 4 покрытий из плит цементно-бетонных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, асфальтобетонных, керамических, каменных, шлакоситалловых — 4 поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон, из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит — 2	Измерительный, не менее девяти измерений на каждые 50-70 м поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки
Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов не должны превышать для покрытий, мм: из брусчатки — 3 кирпичных, торцевых, бетонных, асфальтобетонных, чугунных и стальных плит — 2 из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, шлакоситалловых плит — 1 дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика — не допускаются	То же
Уступы между покрытиями и элементами окаймления пола — 2 мм	Измерительный, не менее девяти измерений на каждые 50-70 м поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки
Отклонения от заданного уклона покрытий — 0,2% соответствующего размера помещения, но не более 50 мм	То же
Отклонения по толщине покрытия — не более 10% от проектной.	То же, не менее пяти измерений, акт приемки.
При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием не должно быть изменения характера звучания	Технический, простукиванием всей поверхности пола в центре квадратов по условной сетке с ячейкой размером не менее 50х50 см, акт приемки.
*Зазоры не должны превышать, мм:* *— между досками дощатого покрытия — 1* *— между паркетными досками и паркетными щитами — 0,5* *— между смежными планами штучного паркета — 0,3*	Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50-70 м поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки.
Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются	Визуальный, всей поверхности пола и мест примыканий, акт приемки.
Поверхность покрытия не должна иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному.	То же, всей поверхности пола, акт приемки.

при осмотре отделочного покрытия стен в виде оклейки обоями зафиксированы дефекты в виде пузырей и отслоений (см. Приложение № 1, фото 9-16).

Комментарий экспертизы: Данные дефекты являются нарушениями требований п. 3.42 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которым при оклейке поверхностей обоями не допускается образование воздушных пузырей, пятен и других загрязнений, а также доклеек и отслоений.

3. ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ И ЗАЩИТА СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ

И ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ОБОРУДОВАНИЯ ОТ КОРРОЗИИ

(АНТИКОРРОЗИОННЫЕ РАБОТЫ)

ПРОИЗВОДСТВО ОБОЙНЫХ РАБОТ

3.35. Клеевой состав при огрунтовке поверхности под обои должен наноситься сплошным равномерным слоем, без пропусков и потеков, и выдерживаться до начала загустения. Дополнительный слой клеящей прослойки следует наносить по периметру оконных и дверных проемов, по контуру и в углах отделываемой поверхности полосой шириной 75-80 мм в момент начала загустевания основного слоя.

3.36. При оклеивании оснований бумагой отдельными полосами или листами расстояние между ними должно быть 10-12 мм.

3.37. Приклейку полотнищ бумажных обоев следует выполнять после их набухания и пропитки клеевым составом.

3.38. Обои поверхностной плотностью до 100 г/м² необходимо наклеивать внахлестку, 100-120 г/м² и более — впритык.

3.39. При стыковании полотнищ внахлестку оклейку поверхностей обоями необходимо производить в направлении от световых проемов без устройства стыков вертикальных рядов полотнищ на пересечениях плоскостей.

3.40. При оклейке поверхностей синтетическими обоями на бумажной или тканевой основе углы стен необходимо оклеивать целым полотнищем. Пятна клея на их поверхности необходимо удалять немедленно.

Вертикальные кромки смежных полотнищ текстовинита и пленок на тканевой основе должны при наклейке перекрывать по ширине предыдущее полотнище с нахлесткой 3-4 мм. Обрезку перекрывающихся кромок следует производить после полного высыхания клеевой прослойки, и после извлечения кромки дополнительно нанести клей в местах приклейки кромок смежных полотнищ.

3.41. При наклейке ворсовых обоев полотнища при приклейке следует приглаживать в одном направлении.

3.42. При оклейке поверхностей обоями не допускается образование воздушных пузырей, пятен и других загрязнений, а также доклеек и отслоений.

3.43. При производстве обойных работ помещения до полной просушки обоев необходимо предохранять от сквозняков и прямого воздействия солнечных лучей с установлением постоянного влажностного режима. Температура воздуха при сушке наклеенных обоев не должна превышать 23 °С.

зафиксирован дефект покраски подвесных потолков в виде пятен, шероховатостей, просвечивания нижележащих слоев и потеков покраски (см. Приложение № 1, фото 18-22); зафиксированы дефекты монтажа потолочных плинтусов в виде неплотного примыкания, потеков клея.

Комментарий экспертизы: Согласно требованиям табл. 15 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», поверхности, окрашенные малярными безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность. Не допускаются просвечивания нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, морщины, потеки, видимые крупинки краски, сгустки пленки на поверхности, следы кисти и валика, неровности, отпечатки высохшей краски на приложенном тампоне

при простукивании облицовки стен керамической плиткой помещений санузла зафиксировано изменение характера звучания на поверхности 65% от всей площади. На торцах облицовки стен керамической плиткой зафиксировано наличие пустот между основанием и облицовкой практически по высоте обреза облицовки (см. Приложение № 1, фото 25, 26).

Комментарий экспертизы: Выявленные, в ходе обследования, изменения характера звучания при простукивании готового покрытия стен из керамической плитки и наличие пустот между основанием и керамической плиткой являются нарушением требований раздела 3 СНиП 3.04.01-87 “Изоляционные и отделочные покрытия”, согласно которому «3.54. Мастику и раствор клеящейся прослойки следует наносить равномерным, без потеков, слоем до начала установки плиток».

при контроле двухметровой рейкой зафиксированы отклонения поверхности облицовки керамической плиткой стен ванной комнаты от вертикали на величину 4-5 мм (см. Приложение № 1, фото 23, 24).

Комментарий экспертизы: Данный дефект является нарушением требований таблицы 13 СНиП 3.04.01-87 “Изоляционные и отделочные покрытия”, согласно которым допустимые неровности плоскости (при контроле двухметровой рейкой), облицованной керамическими, стеклокерамическими и другими изделиями для внутренних поверхностей составляют не более 2 мм.

3.62. При производстве облицовочных работ должны быть соблюдены требования табл.13.

Таблица 13

Технические требования	Предельные отклонения, мм	Контроль (метод, объем, вид регистрации)
Толщина клеевой прослойки, мм:		Измерительный, не менее 5 измерений на 70-100 м поверхности или на отдельном участке меньшей площади в местах, выявленных сплошным визуальным осмотром, журнал работ
из раствора — 7	+8
» мастики — 1	+1
Облицованная поверхность отклонения от вертикали (мм на 1 м длины), мм:		То же, не менее 5 измерений на 50-70 м поверхности
зеркальной, лощеной — не более 2	Не более 4 на этаж
шлифованной, точечной, бугристой, бороздчатой — не более 3 керамическими, стеклокерамическими и другими изделиями в облицовке	Не более 8 на этаж
наружной — 2	Не более 5 на этаж
внутренней — 1,5	Не более 4 на этаж
отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали (мм на 1 м длины) в облицовке, мм: зеркальной, лощеной — до 1,5 шлифованной, точечной, бугристой, бороздчатой — до 3 фактуры типа «скала» — до 3 керамическими, стеклокерамическими, другими изделиями в облицовке: наружной — до 2 внутренней — до 1,5	—
Допускаемые несовпадения профиля на стыках архитектурных деталей и швов, мм: зеркальной, лощеной — до 0,5 шлифованной, точечной, бугристой, бороздчатой — до 1 фактуры типа «скала» — до 2 керамическими, стеклокерамическими и другими изделиями в облицовке: наружной — до 4 внутренней — до 3	—	Измерительный, не менее 5 измерений на 70-100 м поверхности или на отдельном участке меньшей площади в местах, выявленных сплошным визуальным осмотром, журнал работ
Неровности плоскости (при контроле двухметровой рейкой), мм: зеркальной, лощеной — до 2 шлифованной, точечной, бугристой, бороздчатой — до 4 керамическими, стеклокерамическими и другими изделиями в облицовке: наружной — до 3 внутренней — до 2	—	То же
Отклонения ширины шва облицовки:		«
зеркальной, лощеной	±0,5
гранита и искусственного камня	±0,5
мраморов	±0,5
шлифованной, точечной, бугристой, бороздчатой	±1
фактуры типа «скала»	±2
керамическими, стеклокерамическими и другими изделиями (внутренней и наружной облицовки)	±0,5

зафиксирован дефект в виде некачественного монтажа санитарно-технического оборудования, с неплотным примыканием корпуса крышки смывного устройства. Зафиксированы дефекты монтажа умывальника и полотенцесушителя ванной комнаты в виде отклонений из плоскости.
зафиксирован дефект в виде проникновения воды через монолитный бетонный участок перекрытия технологического стояка в санузле квартиры и замачивания разводки из труб ПВХ системы водоснабжения, замачивания наружной и внутренней поверхностей облицовки смотрового люка санузла (см. Приложение № 1, фото 28-30).
При проверке инженерной системы водоснабжения санузла зафиксировано отсутствие подачи воды в ванной комнате, невыполнение пуско-наладочных работ системы водоснабжения.
При осмотре готового покрытия декоративного полимерного наливного пола в коридоре зафиксированы многочисленные повреждения в виде: следов краски; царапин, возникшие в результате перетаскивания по полу строительных материалов и оборудования в ходе производства отделочных работ; в виде просверленного отверстия диаметром 4 мм на глубину всего покрытия, образовавшегося в результате нарушения подрядчиком технологии производства работ на объекте (см. Приложение № 1, фото 4-6).
Зафиксирован дефект монтажа фальш-стены для двери-купе гостиной комнаты в виде выступания крепежных элементов в рабочую зону перемещения двери.
Зафиксирован дефект повреждения подоконника ПВХ в жилой комнате в виде вмятин и трещин.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМОВ УСТРАНЕНИЯ ДЕФЕКТОВ

ВЫПОЛНЕННЫХ ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ

Экспертизой проведены измерения объемов дефектов и отклонений он нормативных требований выполненных работ по ремонту четырехкомнатной квартиры.

Результаты измерений занесены в таблицу №1:

Таблица № 1

№ п/п	ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕМОВ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ	ЕД. ИЗМ.	КОЛИЧЕСТВО
Полы
1	Демонтаж-монтаж готового покрытия пола из ламинатной доски с сохранением материала	м²	45,4
2	Устройство выравнивающей стяжки толщиной 25 мм	м²	45,4
Стены
3	Облицовка стен санузла керамической плиткой	м²	12,3
4	Оклейка обоями стен жилых комнат, коридора и кухни	м²	148,5
5	Ремонт и покраска стен лоджии: — шпаклевка участков стен — окраска стен	м² м²	0,2 13,6
6	Замена поврежденного подоконника в жилой комнате	м²	0,5
7	Демонтаж-монтаж дефектной фальш-стены из ГКЛ для двери-купе в гостиной	м²	3,8
Потолки
8	Шпаклевка участков подвесных потолков	м²	3,5
9	Демонтаж-монтаж потолочных плинтусов	п.м.	76,3
10	Окраска подвесных потолков	м²	53,4
11	Демонтаж-монтаж натяжных потолков	м²	3,2
12	Монтаж декоративного арочного бордюра ПВХ проема входа в помещение кухни	п.м.	1,5
13	Ремонт участка перекрытия технологического стояка в санузле с усилением конструкции и восстановлением водонепроницаемости	м²	0,3
Монтаж инженерного оборудования
14	Демонтаж-монтаж розеток электрических	шт	18
15	Демонтаж-монтаж умывальника ванной комнаты	шт	1
16	Демонтаж-монтаж полотенцесушителя ванной комнаты	шт	1

4. ВЫВОДЫ

Целью экспертизы являлось определение качества выполненных ООО «ПРОМТЕХСНАБ» отделочных работ в квартире общей площадью 60,6 м².

В результате диагностического обследования объекта и экспертного анализа предоставленной документации экспертиза пришла к следующим выводам:

1. Работы по ремонту четырехкомнатной квартиры общей площадью 60,6 м² выполнены с нарушением нормативных требований:

— СНиП 3.04.01-87, предъявляемых к отделочным и изоляционным покрытиям;

— СНиП 3.03.01-87, предъявляемых к несущим и ограждающим конструкциям;

— СП 31-110-2003, предъявляемых к монтируемым электроустановкам.

2. В виду низкого качества, несоответствующего нормативным требованиям, произведенные отделочные работы:

— по устройству деревянного покрытия пола из ламинатной доски,

— по оклейке стен обоями,

— по облицовке стен керамической плиткой,

— по покраске подвесных потолков,

— по монтажу электрооборудования,

не могут быть принятыми как выполненные и требуют доработки в соответствие с требованиями к качеству выполненных работ согласно СНиП 3.04.01-87, СП 31-110-2003, в рамках мероприятий по устранению зафиксированных дефектов.

Все дефекты, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследования, подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями.
По мнению экспертизы, выявленные нарушения нормативных требований в виде дефектов монтажа инженерного оборудования, устройства готового отделочного покрытия обследуемых помещений квартиры являются следствием ряда причин:

– не соблюдения технологии производства работ;

– отсутствия надлежащего контроля за производством работ со стороны Подрядчика.

Стоимость устранения выявленных в результате экспертно-диагностического обследования дефектов выполненных ремонтно-строительных работ (включая выравнивание дефектного покрытия пола из ламинатной доски по бетонной стяжке, замену дефектных участков облицовки стен санузла керамической плиткой, устранение дефектов оклейки стен обоями, отделки подвесных потолков, устранение протечек в технологическом стояке санузла) составляет 292 520 (двести девяносто две тысячи пятьсот двадцать) рублей 00 коп. (см. Приложение № 2: Локальный сметный расчет № 01 на устранение выявленных дефектов).

При определении стоимости работ по устранению выявленных в результате экспертно-диагностического обследования дефектов использовались следующие нормативные документы:

1. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.

Утверждена Постановлением Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г.

2. Территориальные сметные нормативы ТСН-2001 для определения стоимости строительства в

3. Коэффициенты пересчета стоимости строительства, определенной в нормах и ценах ТСН-2001 в текущий уровень цен. Выпуск 48. Сборник № 09/2010.

4. «О порядке перехода на определение сметной стоимости строительства объектов в городе Москве с применением территориальных сметных нормативов в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года».

(с изменениями на 27 мая 2008 года).

Постановление Правительства Москвы от 14 ноября 2006 года N 900-ПП.

В результате экспертно-диагностического обследования зафиксированы многочисленные повреждения готового наливного покрытия пола в коридоре квартиры стоимостью 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Дефекты в виде сквозного отверстия в покрытии, глубоких царапин, следов краски являются неустранимыми без полной замены покрытия декоративного наливного пола. Стоимость работ по демонтажу дефектного и устройству нового наливного пола составит 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Таким образом, общая стоимость работ по устранению выявленных дефектов (включая замену декоративного наливного пола) составит 352 520 (триста пятьдесят две тысячи пятьсот двадцать) рублей 00 коп.

5. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение №1: Фотографии – на 4-х листах.

Приложение №2: Локальная смета №01 – на 9-ти листах.

Эксперт ________

Инженер-сметчик ________

Приложение № 1