ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экспертиза строительной готовности жилого помещения по Договору, расположенного по адресу:, на соответствие строительным нормативно-техническим требованиям и условиям Договора
1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
ОБЪЕКТ: квартира в многоэтажном жилом доме с объектами инфраструктуры, обеспечивающими эксплуатацию данного объекта
ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ:
Определение строительной готовности жилого помещения по адресу: на соответствие нормативно-техническим требованиям и условиям Договора №
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ проводил эксперт в дневное время при естественном освещении.
ТЕХНИЧЕСКИЕ СРЕДСТВА КОНТРОЛЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ НА ОБЪЕКТЕ:
– цифровая фотокамера «SONY DSC-TX1 SKD»;
– рулетка метрическая РФ6-7.5-25 по ГОСТ 7502- 98
НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
ГОСТ Р 53778-2010 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния
СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
Федеральный закон № 384-ФЗ Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов
СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения
СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия
СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование
ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия
ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия
СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений
СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений
Приведенные и использованные при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов приведенных в специализированной справочной системе
2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
Характеристика объекта
Объект обследования представляет собой жилое помещение по адресу:
Объект расположен в офисно-жилом комплексе с подземной автостоянкой (), включает транспортные и внешние инженерные сети и сооружения, придомовую территорию и прочие объекты инфрастуктуры, функционально обеспечивающие его эксплуатацию.
Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на
2.1. Обследование строительной готовности жилого помещения на соответствие нормативно-техническим требованиям и условиям Договора
На основании Договора экспертом было произведено визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», и ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Внешний осмотр объекта (Приложение 1, Фото № 1- 27) произведен с выборочным фиксированием на цифровую камеру выявленных дефектов, согласно принятой классификации.
- В ходе осмотра жилого помещения (Фото № 4 — 20) выявлены следующие дефекты и недостатки:
- При устройстве системы водяного отопления нарушена теплоизоляция трубопроводов системы (Фото № 6), что является значительным дефектом и нарушением нормативных требований:
Согласно СНиП 3.04.01-87 “Изоляционные и отделочные покрытия”, п.29 – Изоляцию смонтированных оборудования и трубопроводов следует производить после их постоянного закрепления в проектном положении. Теплоизоляцию оборудования и трубопроводов в местах, труднодоступных для изоляции, необходимо выполнять полностью до монтажа, включая устройство покровных оболочек.
- Гребенки отопления не зафиксированы и имеют отклонения от вертикали (Фото № 12), что является значительным дефектом и нарушением требований:
СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», 3.2. -Вертикальные трубопроводы не должны отклоняться от вертикали более чем на 2 мм на 1м длины. 3.3. — Неизолированные трубопроводы систем отопления, теплоснабжения, внутреннего холодного и горячего водоснабжения не должны примыкать к поверхности строительных конструкций.
- Присутствуют следы протечки из трубопроводов системы водяного отопления (Фото № 6, 20), что является значительным дефектом и нарушением требований:
СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», 4.1 — По завершении монтажных работ монтажными организациями должны быть выполнены: испытания систем отопления, теплоснабжения, внутреннего холодного и горячего водоснабжения гидростатическим или манометрическим методом, а также промывка систем в соответствии с требованиями настоящих правил.
- Не выполнена кладка стены вентиляционной шахты (Фото № 7), что составляет прямую угрозу жизни и здоровью граждан и является отступлением от проектной документации и нарушением требований:
ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:
Статья 36. Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации» — Параметры и другие характеристики строительных конструкций в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям безопасности согласно проектной документации.
Статья 30. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями» — Параметрами элементов строительных конструкций, значения которых в проектной документации должны быть предусмотрены таким образом, чтобы была сведена к минимуму вероятность наступления несчастных случаев и нанесения травм людям при перемещении по зданию или сооружению и прилегающей территории в результате скольжения, падения или столкновения, являются:
1) высота ограждения крыш, балконов, лоджий, террас, наружных галерей, лестничных маршей, площадок и открытых приямков у здания, инженерных сооружений или коммуникаций, а также перепадов в уровне пола или уровне земли на прилегающей территории.
СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции, 7.30 — Возведение стен из облегченной кирпичной кладки необходимо выполнять в соответствии с требованиями проекта и рабочими чертежами;
- Работы по устройству наружных ограждающих конструкций стен балкона — заполнение швов наружного и внутреннего слоя кладки (Фото №11), работы по зачистке швов монолитных ж/бетонных конструкций (Фото № 13) выполнены с нарушениями:
СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции — Все швы наружного и внутреннего слоя стен облегченной кладки следует тщательно заполнять раствором с расшивкой фасадных швов и затиркой внутренних швов при обязательном выполнении мокрой штукатурки поверхности стен со стороны помещения
- Трассировка внутренних перегородок помещения не выполнена (Фото № 4, 5), что является нарушением условий Договора №
Согласно условиям настоящего Договора (Приложение №1) – В целях проведения обмеров БТИ выкладывается один ряд из газосиликатных блоков на высоту не менее 20 см. В местах установки стен сантехнических помещений выкладывается не менее чем три ряда кирпича толщиной 120 мм.
- Монтаж коробов вытяжной вентиляции выполнен с нарушением герметичности (Фото № 8, 9).
Согласно СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция, кондиционирование» системы вентиляции должны обеспечивать надежную эксплуатацию объекта.
Отопительно-вентиляционное оборудование, воздуховоды, трубопроводы и теплоизоляционные конструкции следует предусматривать из материалов, разрешенных к применению в строительстве согласно проектной документации.
- Не установлена входная дверь (Фото № 10), что является нарушением условий Договора №.
Согласно условиям настоящего Договора (Приложение №1) – Входная дверь металлическая, иностранного производства, с размером полотна 2000 х 900 мм.
- Выявлены следующие дефекты и нарушения при устройстве оконных блоков, а именно:
— Отсутствует крепление оконных блоков в проемы — анкерные пластины не закреплены (фото № 14)
— При устройстве монтажного шва допущено отслоение пароизоляционного слоя от основы, не обрезана монтажная пена (фото № 15)
— Не установлена запорная фурнитура на оконных блоках (Фото № 17)
— Присутствуют следы строительных смесей на оконных блоках, выявлен дефект в виде скола (Фото № 18, 19)
— Не очищены от строительного мусора наружные отливы (Фото № 16)
Указанные дефекты является нарушением следующих нормативных требований:
ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия:
— Требования к монтажу изделий, включая конструкцию и размеры монтажных узлов примыкания оконных блоков к стенам, устанавливают в проектной документации на строительство с учетом принятых в проекте вариантов исполнения узлов примыкания в стеновых конструкциях, рассчитанных на заданные нагрузки. Отступления от проектной документации не допускаются.
— Изделия должны быть оснащены оконными приборами и петлями, обеспечивающими их надежную эксплуатацию.
— Приемочный контроль качества готовой продукции проводят поштучно, методом сплошного контроля, при этом проверяют: внешний вид (отсутствие дефектов); комплектность; работу оконных приборов; другие требования, установленные в стандартах на конкретные виды изделий.
Согласно ГОСТ 30971-2002 “Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия”:
— Конструкция узлов примыкания и монтажных швов должна препятствовать образованию мостиков холода и конденсата. Последствием является грибок и плесень на внутренних поверхностях откосов оконных проемов.
— Монтажный шов состоит из трех слоев, которые подразделяют по основному функциональному назначению: наружный — водоизоляционный, паропроницаемый; центральный — теплоизоляционный; внутренний — пароизоляционный.
Рисунок 1 Принципиальная схема монтажного шва:
I — наружный водоизоляционный паропроницаемый слой;
II — центральный теплоизоляционный слой;
III — внутренний пароизоляционный слой
- Не установлены датчики системы оповещения о пожаре, не расключен противопожарный клапан (Фото № 5, 9), что является нарушением требований:
ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Статья 17. Требования к обеспечению пожарной безопасности здания или сооружения — Характеристики или параметры систем обнаружения пожара, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения), а также автоматического пожаротушения и систем противодымной защиты устанавливаются в соответствии с техническим регламентом.
- В ходе обследования мест общего пользования (холлов, лестничных клеток, коридора, Фото № 21-25) выявлено, что следующие строительные, монтажные и отделочные работы выполнены не в полном объеме или не завершены:
— Не выполнены работы по устройству финишного покрытия полов коридоров, холла, лестничных площадок, лестниц.
— Не завершены работы по устройству потолка, частично отсутствует потолочное покрытие
— Не установлены внутренние двери
— Не завершены работы по отделке порталов лифтов
— Лифтовое оборудование не введено в эксплуатацию и не используется
— Не установлены приборы учета (электро, водо и теплоснабжения) в холле
— Не установлена точка подключения вентиляции для индивидуальной водяной приточной вентиляционной установки и точка подключения теплоносителя
— Не завершена кладка внутренних ограждающих конструкций инженерных систем (вентиляционных шахт)
— Ограждение лестничных маршей выполнено из временных конструкций, отсутствуют поручни
- Работы по отделке фасадов здания не завершены (Фото № 1-3), что является нарушением Проектной декларации Застройщика.
В Проектной декларации, п.2.2 установлен срок выполнения фасадных работ: II кв. 2011г. — II кв. 2013 г.
- Не выполнены работы по устройству проезжей части и тротуаров (Фото № 26), благоустройству территории (Фото № 1), что является нарушением Проектной декларации Застройщика.
В Проектной декларации, п.2.2 установлен срок выполнения работ по благоустройству территории: IV кв. 2011г. – III В. 2013 г.
Согласно Проектной декларации, п.2.7, предусмотрены следующие элементы благоустройства:
— озелененные территории (кустарником, деревьями и цветниками) с площадками для отдыха;
— на подъездах вокруг объездной дороги с фасадов комплекса и на площадке гостевой автостоянки предусмотрены газонные решетки повышенной прочности с растительным покрытием;
— тротуары с покрытием из гранитной плитки;
— асфальтовые покрытия.
- В ходе обследования подземной автостоянки (Фото № 27) выявлены следующие недостатки:
— Не завершена внутренняя отделка
— Отсутствует разметка парковочных мест
— Работоспособность инженерных систем не установлена
Выявленные недостатки является нарушением условий Договора
Комментарий эксперта: Выявленные дефекты являются нарушением требований следующих нормативно-строительных документов:
СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия
СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование
СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические нормы
ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия
ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
Дефекты, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследования, квалифицируются как «значительный дефект» и подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями.
Объект обследования не соответствует требованиям и условиям Договора, необходимым для сдачи в объекта в эксплуатацию. Указанные дефекты, нарушения и недостатки, выявленные на момент обследования, делают не возможным использование жилого помещения по его прямому назначению, т.е. для проживания.
3. ВЫВОДЫ
по результатам обследования о строительной готовности жилого помещения по адресу: на соответствие нормативно-техническим требованиям и условиям Договора
3.1. В результате экспертного обследования установлено:
— Выявлены множественные дефекты и нарушения выполненных строительно-монтажных работ жилого помещения;
— В ходе обследования мест общего пользования (холлов, лестничных клеток, коридора) выявлено, что строительные, монтажные и отделочные работы выполнены не в полном объеме или не завершены
— Работы по отделке фасадов здания не завершены
— Не выполнены работы по устройству проезжей части и тротуаров, благоустройству территории
— В ходе обследования подземной автостоянки выявлены не завершенные отделочные работы, отсутствие разметки парковочных мест, работоспособность инженерных систем не установлена
3.2. Выявленные дефекты являются нарушением требований следующих нормативно-строительных документов:
СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия
СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование
СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические нормы
ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия
ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
3.3. Выявленные дефекты, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследования, квалифицируются как «значительный дефект» и подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями.
3.4. Объект обследования не соответствует требованиям строительных норм и правил и условиям Договора, необходимым для сдачи в объекта в эксплуатацию:
— дефекты и нарушения выполненных строительно-монтажных работ жилого помещения подлежат обязательному устранению;
— строительные и отделочные работы по местам общего пользования и фасаду, должны быть выполнены согласно проекту и в полном объеме;
— инженерные системы, оборудование и технические средства должны быть выполнены согласно проекту и сданы в эксплуатацию;
— работы по благоустройству территории должны быть выполнены согласно проекту.
3.5. Указанные дефекты, нарушения и недостатки, выявленные на момент обследования, делают не возможным использование жилого помещения (Договор №) по его прямому назначению, т.е. для проживания.
Приложение 1. Фотографии (на 14 листах)