Что такое физический износ
Физический износ — это потеря конструкциями и инженерным оборудованием своих первоначальных качеств: прочности, герметичности, теплозащиты, внешнего вида. Он копится от времени, нагрузок, протечек, промерзания и отсутствия ремонта. Износ выражают в процентах: 0 % — новая конструкция, 100 % — полностью разрушенная.
Процент износа нужен, чтобы понять, какой ремонт требуется зданию, сколько стоит его восстановление, справедлива ли цена при сделке и можно ли дальше эксплуатировать дом. В спорах износ показывает, какая часть повреждений возникла от времени, а какая — от залива, пожара или действий соседа.
Когда заказывают оценку износа
- спор о разделе или выкупе доли в доме, когда суду нужна стоимость с учётом износа
- признание дома аварийным или жилого помещения непригодным
- планирование капитального ремонта и выбор состава работ
- покупка старого здания или дома и переговоры о цене
- расчёт ущерба, когда нужно учесть износ повреждённых элементов
- оценка рыночной стоимости, где износ — исходные данные для оценщика
- передача здания в аренду, на баланс, при реорганизации
Как определяют процент износа
- 01ОсмотрЭксперт обходит здание и осматривает каждый конструктивный элемент: фундамент, стены, перекрытия, кровлю, полы, окна, двери, отделку, инженерные системы.
- 02Признаки износаФиксируем трещины, прогибы, гниль, коррозию, разрушение кладки, протечки и сопоставляем их с признаками из таблиц методики.
- 03ЗамерыШирина трещин, прогибы, влажность, прочность материалов там, где признаки оценивают количественно.
- 04Износ элементаПо таблицам ВСН 53-86(р) или методики для гражданских зданий назначаем износ каждого элемента в процентах.
- 05Износ зданияСуммируем износ элементов с учётом их удельного веса в стоимости здания.
- 06ЗаключениеТаблицы износа, фото признаков, рекомендации по ремонту.
Для элемента, у которого участки изношены по-разному, износ считают как средневзвешенный по площади или длине участков. Затем итог по зданию получают как сумму произведений износа каждого элемента на его удельный вес. Удельные веса берут из сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости для подходящего типа здания.
Шкала износа и состав ремонта
| Износ, % | Состояние | Примерный состав работ |
|---|---|---|
| 0–20 | хорошее | текущий ремонт, мелкие повреждения |
| 21–40 | удовлетворительное | текущий ремонт с заменой отдельных деталей |
| 41–60 | неудовлетворительное | капитальный ремонт конструкции |
| 61–80 | ветхое | полная замена или капитальный ремонт с усилением |
| 81–100 | негодное | замена конструкции, здание аварийное |
Таблицы методики для каждого вида конструкций описывают признаки износа на каждом интервале. Например, для кирпичных стен — от единичных волосяных трещин до массового выпадения кирпичей и выпучивания стены, для кровли — от отдельных протечек до сплошной коррозии и разрушения основания.
Лестницы
Лестницы старых домов изнашиваются быстрее других элементов: проступи стираются, края ступеней выкалываются, металлические косоуры и ограждения ржавеют. В одном из обследований деревянная лестница получила износ 80 %, и эксперт рекомендовал её полную замену. Для каменных лестниц важно проверить заделку ступеней в стену и состояние площадок — их разрушение опасно для жильцов.
Окна и двери
Фото — из кейса «Экспертиза физического износа».
Износ окон и дверей оценивают по состоянию переплётов, коробок, приборов, остекления и герметичности. Облупленная краска, рассохшиеся и подгнившие бруски, трещины замазки, перекос створок — признаки, по которым эксперт назначает процент износа. Влажность древесины проверяем влагомером: гниль часто начинается с нижнего бруса коробки и подоконной доски.
Балконы и фасад
Балкон — консольная конструкция, и её износ угрожает людям внизу. Признаки: сколы бетона, оголённая и коррозирующая арматура, трещины у заделки плиты, ржавчина кронштейнов и ограждения. При высоком износе эксперт рекомендует ограничить выход на балкон и выполнить усиление или замену. Износ фасада оценивают по отслоению штукатурки, высолам, разрушению карнизов и швов кладки.
Инженерные системы
Фото — из кейса «Экспертиза поврежденного узла ГВС».
Трубопроводы отопления, водоснабжения и канализации изнашиваются изнутри, поэтому кроме осмотра оцениваем частоту аварий и ремонтов, наличие хомутов и заплат, срок службы. Когда управляющая организация отказалась предоставить данные о трубах нижнего розлива отопления, износ определили по признакам из ВСН 53-86(р) по результатам осмотра. Тепловизор помогает найти скрытые протечки и засоры.
Печи и отделка
В старых домах и дачах износ определяют и для печей: трещины в кладке и облицовке, выпавшие изразцы, неплотные дверки и задвижки. По таблицам методики для гражданских зданий мы оценивали износ печи в 65 %. Износ отделки — штукатурки, окраски, обоев, плитки, полов — важен в спорах о заливе, когда нужно отделить старые повреждения от новых.
Нормативная база
| Документ | Для чего применяется |
|---|---|
| ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» | износ жилых домов и их элементов |
| «Методика определения физического износа гражданских зданий» | износ общественных и прочих гражданских зданий |
| ГОСТ 31937 | категории технического состояния при обследовании |
| Постановление Правительства РФ № 47 | признание дома аварийным, помещения — непригодным для проживания |
Износ в процентах и категория технического состояния — разные показатели. Износ отвечает на вопрос, насколько конструкция утратила качества и сколько стоит её восстановление, а категория — на вопрос, безопасна ли эксплуатация. Для признания дома аварийным обычно нужны оба показателя, поэтому мы совмещаем оценку износа с обследованием конструкций.
Примеры из практики
Износ кирпичных стен
Износ наружных и внутренних несущих кирпичных стен по ВСН 53-86(р) — 70 %.
Износ кровли
Обследование крыши и оценка износа по ВСН 53-86(р): эксперты признали износ кровли 80 %.
Износ деревянной лестницы
Износ лестницы 80 % по ВСН 53-86(р), рекомендация — полная замена.
Износ фундамента дома
По признакам из ВСН 53-86(р) износ фундамента составил 60 %.
Общий износ здания конюшни
Износ всех конструктивных элементов с учётом удельных весов, итог по зданию — 14 %.
Износ печи
Оценка по методике для гражданских зданий: физический износ печи 65 %.
Сроки и стоимость
Цена зависит от размера здания, числа элементов, доступа к подвалу и чердаку и от того, нужен ли расчёт общего износа или только отдельной конструкции.
| Работа | Что входит | Стоимость |
|---|---|---|
| Определение физического износа | осмотр, таблицы износа, итог по зданию | стоимость уточним по задаче |
| Обследование конструкций | категория технического состояния | стоимость уточним по задаче |
Что подготовить
- технический паспорт или поэтажный план
- сведения о годе постройки и выполненных ремонтах
- доступ в подвал, на чердак, кровлю и в помещения
- цель оценки: суд, сделка, ремонт, расселение
Вопросы и ответы
Чем износ по ВСН отличается от износа в техпаспорте?
В техпаспорте износ часто указан на дату давней инвентаризации и рассчитан укрупнённо. Эксперт определяет износ на дату осмотра по фактическим признакам каждого элемента, поэтому цифры могут заметно различаться.
Можно ли определить износ одной квартиры?
Да. Для квартиры оцениваем износ отделки, полов, окон, дверей и внутренних инженерных систем. Износ общих конструкций дома при необходимости оцениваем отдельно.
Подойдёт ли заключение для суда?
Да. Заключение содержит методику, таблицы признаков, фото и расчёт, его можно приложить к иску или ходатайству о назначении судебной экспертизы. Подробнее — на странице экспертизы для суда.
Достаточно ли процента износа, чтобы признать дом аварийным?
Обычно нет. Решение принимает межведомственная комиссия, и ей нужно заключение о техническом состоянии конструкций с категорией состояния. Мы готовим оба документа по одному выезду.
Как учитывают износ при расчёте ущерба?
Стоимость восстановления повреждённых элементов уменьшают с учётом их износа на дату повреждения, если этого требует задача. Методику и порядок учёта фиксируем в заключении.