Экспертиза дома перед покупкой

Зачем проверять дом до сделки

Продавец показывает дом с лучшей стороны: свежая покраска, новый ламинат, натопленные комнаты. Сырой подвал, гнилые венцы, протекающая кровля и трещины в фундаменте при таком показе остаются незаметными. После покупки все эти проблемы становятся заботой и расходами нового владельца, а доказать, что продавец знал о них и скрыл, сложно.

Экспертиза перед покупкой даёт покупателю независимую оценку состояния дома. По её итогам он либо покупает спокойно, либо снижает цену на сумму будущего ремонта, либо отказывается от сделки. Стоимость экспертизы несопоставима с ценой ошибки. Важно заказать её до задатка или хотя бы оговорить в соглашении о задатке, что сделка зависит от результатов проверки.

Что проверяем

• фундамент и цоколь: трещины, осадки, гидроизоляция, отмостка
• стены: гниль венцов, трещины кладки, промерзания, влажность
• кровлю и чердак: стропила, утепление, протечки, вентиляция
• подвал и подполье: сырость, вода, вентиляция, состояние перекрытия
• окна и двери: монтаж, продувание, гниль, перекосы
• печь, камин, дымоход: трещины, разделки, тяга
• отопление, водоснабжение, канализацию, септик, электрику
• соответствие дома документам: площадь, этажность, пристройки

Подвал и подполье

Подвал рассказывает о доме больше, чем гостиная. Высолы на стенах, тёмная полоса сырости внизу, вода на полу, плесень и запах сырости говорят о проблемах с гидроизоляцией, дренажем и вентиляцией. Весной, в паводок, вода может подниматься выше, чем в день просмотра. Проверяем влажность стен, следы подтоплений, состояние перекрытия над подвалом и его опор. Если подвала нет, осматриваем подполье через люк или вскрытие пола.

Котельная и инженерные системы

Инженерные системы — одна из самых дорогих статей ремонта. Проверяем котёл и его подключение, трубы отопления и водоснабжения, следы протечек на соединениях, работу вентиляции котельной. Осматриваем септик или выгребную яму, колодец или скважину, электрощит и проводку. Износ труб, по которым технические данные отсутствуют, определяем по признакам из ВСН 53-86(р) по результатам осмотра. Подробнее — на странице экспертизы инженерных систем.

Окна, двери и стены

Тепловизор особенно полезен при покупке зимой: он показывает промерзания по межвенцовым швам, продувание окон и дверей, пропуски утеплителя в каркасных стенах и мансарде. Летом съёмка менее информативна, и тогда больше опираемся на влагомер и осмотр. В деревянных домах проверяем шилом нижние венцы и обвязку, в каменных — трещины, высолы и состояние швов кладки.

Печь, камин и дымоход

Фото — из кейса «Экспертиза мягкой кровли».

Печи и дымоходы — вопрос безопасности. Проверяем кладку печи и трубы, трещины, разделки и отступки от деревянных конструкций, состояние оголовка и примыкания к кровле. Трещины в трубе на чердаке опасны пожаром, а протечки у фартука — гнилью стропил. Износ печей оцениваем по методике для гражданских зданий: в одном из домов он составил 65 %, что означало капитальный ремонт.

Документы и соответствие

Сверяем фактический дом с документами: площадь, этажность, пристройки, веранды, мансарды. Несогласованные пристройки и расхождения в площади — повод проверить юридическую сторону сделки. Если нужно, выполняем обмер дома и определяем расстояния до границ участка — см. обследование участка и площади.

Фото — из кейса «Обследование дома фото».

Старый дом или дача

Дома постройки прошлого века и дачи часто много раз перестраивались: пристраивали веранды, утепляли стены, меняли кровлю поверх старой. Каждая такая переделка — потенциальное место дефекта: веранда на отдельном мелком фундаменте отрывается от дома, утеплитель под обшивкой гниёт, новая кровля перегружает старые стропила. Эксперт определяет, какие части дома в каком состоянии и что разумнее — ремонтировать, усиливать или сносить. Иногда честный вывод звучит так: покупатель платит за участок, а дом потребует замены.

Новый дом в коттеджном посёлке

Новый дом тоже стоит проверить. Застройщики посёлков строят сериями, и типовые ошибки повторяются от дома к дому: экономия на утеплителе, неправильный монтаж окон, отсутствие вентзазоров, слабая отмостка. Покупатель нового дома фактически принимает работу подрядчика, поэтому здесь подходит методика приёмки дома: замеры, тепловизор, проверка документов и гарантии.

Как проходит проверка

1. 01ЗвонокУточняем материал, возраст, площадь дома и то, что смущает покупателя.
2. 02ВыездЭксперт приезжает в удобное время продавцу и покупателю. Можно присутствовать.
3. 03ОсмотрСнаружи, изнутри, подвал, чердак, кровля, участок; приборы и фото.
4. 04Устный итогНа месте рассказываем о главных находках, чтобы покупатель сразу принял решение.
5. 05ЗаключениеДефекты, их причины, износ и ориентировочная стоимость устранения.

Участок и окружение

Состояние дома зависит и от участка. Низина, близкие грунтовые воды, отсутствие канав и дренажа, соседние постройки на границе, высокие деревья у стены — всё это влияет на будущие расходы. Эксперт отмечает уклоны и пути стока воды, следы подтоплений, состояние заборов и хозяйственных построек, расстояния до соседних строений. Эти наблюдения входят в заключение отдельным разделом.

Износ и стоимость ремонта

Чтобы торговаться, нужна сумма. Эксперт определяет физический износ основных конструкций и инженерных систем и составляет перечень работ по устранению дефектов с ориентировочной стоимостью. Для фундамента дома мы, например, определяли износ 60 % по ВСН 53-86(р) — такая цифра означает капитальный ремонт или замену и серьёзно влияет на цену. Подробнее — на странице определения физического износа.

Примеры из практики

Все примеры по частным домам

Стоимость

Цена зависит от площади и удалённости дома и от того, нужен ли расчёт стоимости ремонта.

Вопросы и ответы