Обследование зданий и сооружений в Санкт-Петербурге

Когда зданию нужно обследование

Здание сообщает о проблемах заранее: трещина в простенке растёт от сезона к сезону, на потолке верхнего этажа после дождя проступает пятно, деревянный пол прогибается под шагами, со стены отваливаются куски штукатурки. Обследование отвечает на три вопроса: в каком состоянии конструкции, почему они повреждены и что с ними делать.

Обследование также нужно без видимых дефектов — перед покупкой здания или помещения, перед реконструкцией, надстройкой и перепланировкой, перед увеличением нагрузки на перекрытия, после пожара или аварии, при строительстве рядом, для продления срока эксплуатации и для споров со страховой или подрядчиком.

В Санкт-Петербурге задача осложняется возрастом фонда. Доходные дома XIX века стоят на бутовых фундаментах с деревянными лежнями и держат деревянные балки перекрытий, которые десятилетиями переживали протечки. Панельные дома семидесятых страдают от износа стыков и закладных деталей. Монолитные новостройки — от ошибок бетонирования и усадки. Эксперт должен знать особенности каждого типа, и у нас в архиве есть работы по всем.

Виды обследования

Деревянные перекрытия старого фонда

В домах исторического центра деревянные балки перекрытий опираются на кирпичные стены. Самое уязвимое место — опорный конец в гнезде стены: туда годами попадает влага от протечек, конденсата, санузлов на верхних этажах. Снаружи балка может выглядеть крепкой, а внутри — потерять большую часть сечения.

Эксперт вскрывает перекрытие в характерных местах, оценивает древесину шилом и влагомером, определяет сечение и прогиб балок, проверяет накат и засыпку. По итогам — категория состояния каждого участка, а при необходимости расчёт несущей способности и решения по усилению или замене.

Трещины в кладке и простенках

По рисунку трещин опытный эксперт читает их причину. Наклонные трещины от углов проёмов говорят о неравномерной осадке фундамента. Вертикальные трещины в простенках — о перегрузке кладки. Горизонтальные — о выпучивании стены или коррозии закладных деталей. Трещины по швам облицовки — о разных деформациях облицовки и основной стены.

На трещины ставим маяки и щелемеры, чтобы понять, развиваются ли они. Прочность кирпича и раствора определяем ультразвуком и ударно-импульсным методом, влажность кладки — влагомером. Подробности — на странице обследования конструкций.

Металлические конструкции

Металлические колонны, балки и фермы работают в складах, цехах, торговых центрах, на сценах и в покрытиях. Основные угрозы — коррозия, особенно у баз колонн и в узлах, куда затекает вода, дефекты сварных швов, ослабленные болтовые соединения, деформации от ударов техники. Эксперт зачищает металл, меряет остаточную толщину ультразвуковым толщиномером, проверяет узлы и вертикальность колонн.

Так, для новой сцены театра в Санкт-Петербурге мы обследовали металлические балки, чтобы определить их несущую способность и возможность дополнительного нагружения.

Крыша и чердак

Скатные крыши с деревянной стропильной системой — типичная конструкция для петербургских домов. На чердаке эксперт ищет следы протечек на обрешётке и стропилах, гниль в узлах опирания на мауэрлат, поражение древесины жуком и грибком, ослабленные врубки и подкосы. Для кровельного покрытия проверяем фальцы, примыкания к парапетам и трубам, водосточные воронки. Протечки и промерзание покрытия удобно искать тепловизором.

Железобетонные плиты и каркас

В сборных и монолитных перекрытиях ищем трещины, прогибы, отслоение защитного слоя бетона, коррозию арматуры, следы протечек. Прочность бетона определяем неразрушающими методами — ультразвуком и ударным импульсом, при необходимости подтверждаем испытанием кернов. Армирование находим прибором поиска арматуры и выборочными вскрытиями.

В 2021 году мы обследовали перекрытие цокольного этажа жилого здания: прочность бетона определяли неразрушающим методом и испытанием вырезанных образцов в лаборатории.

Фото — из кейса «Определение физического износа конструкций здания».

После пожара и аварии

Фото — из кейса «Обследование здания после пожара».

После пожара, залива подвала или аварии с техникой собственнику нужно быстро понять, можно ли пользоваться зданием и что придётся восстанавливать. Эксперт определяет глубину обугливания деревянных элементов, прочность бетона и кладки в зоне нагрева, состояние арматуры и металлических элементов, деформации каркаса. Результат — перечень повреждённых конструкций, их категория состояния и объём восстановительных работ. Документ нужен для страховой, для суда и для проекта восстановления.

Как проходит обследование

1. 01Документы и задачаИзучаем проект, техпаспорт, прежние заключения, уточняем цель обследования и вопросы заказчика.
2. 02Визуальный осмотрЭксперт осматривает все доступные конструкции, фиксирует дефекты на фото и в ведомости.
3. 03Инструментальный контрольЗамеры геометрии, прогибов и кренов, прочности бетона и кладки, влажности, толщины металла; вскрытия и шурфы.
4. 04Лаборатория и расчётыИспытания образцов, проверочные расчёты конструкций по фактическим данным.
5. 05Категория состоянияКаждой конструкции присваивается категория: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное.
6. 06ЗаключениеДокумент с описанием, фото, ведомостью дефектов, расчётами и рекомендациями по ремонту и усилению.

Категории технического состояния

Методика обследования опирается на ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003. Для жилых зданий физический износ оцениваем по ВСН 53-86(р) — подробнее на странице оценки износа.

Обследование перед сделкой и реконструкцией

Покупатель здания или крупного помещения рискует получить вместе с ним дорогой ремонт конструкций. Обследование перед сделкой показывает реальное состояние фундаментов, стен, перекрытий, кровли и инженерных сетей и даёт ориентир по затратам на их приведение в порядок. Это аргумент в переговорах о цене и защита от скрытых проблем.

Перед реконструкцией, надстройкой мансарды, устройством проёмов в несущих стенах или установкой тяжёлого оборудования обследование даёт проектировщику исходные данные: фактические сечения, армирование, прочность материалов, состояние узлов. Без этих данных проект строится на допущениях, и запас прочности либо завышают с перерасходом денег, либо занижают с риском для конструкций. Дальше подключается расчёт нагрузок и при необходимости проект усиления.

Что будет в заключении

• описание здания, его конструктивной схемы и истории ремонтов
• перечень применённых методов и приборов
• ведомость дефектов с фото и привязкой к планам и осям
• результаты инструментальных замеров и лабораторных испытаний
• проверочные расчёты, если они нужны для выводов
• категория технического состояния каждой конструкции и здания в целом
• рекомендации: ремонт, усиление, замена, наблюдение, сроки

Мониторинг технического состояния

Когда трещины развиваются или рядом идёт стройка, разового обследования мало. Мониторинг — это повторные наблюдения по графику: маяки и щелемеры на трещинах, геодезические марки на колоннах и стенах, замеры осадок и кренов. Для торгового здания размером 127 × 93 м на свайном основании мы установили 32 марки на колоннах и покрытии и вели наблюдение за осадками и трещинами.

Примеры работ

Все примеры обследований

Стоимость

Стоимость обследования зависит от площади и этажности здания, числа конструкций, нужных вскрытий и лабораторных испытаний, сроков. Назовём цену после короткого разговора и, при необходимости, просмотра документов.

Вопросы и ответы