Когда нужна проверка объёмов и смет
Спор о деньгах в строительстве почти всегда сводится к двум вопросам: сколько сделано и сколько это стоит. Подрядчик предъявляет акты на полный объём, заказчик видит недоделки. Или наоборот: работы выполнены, а заказчик считает, что смета завышена, и задерживает оплату. Пока стороны спорят со слов, договориться трудно. Когда на столе ведомость объёмов по обмерам и расчёт по понятной методике, спор становится предметным.
Мы определяем объёмы фактически выполненных работ, проверяем сметы до подписания договора и после, сверяем акты с натурой и считаем стоимость работ, которые выполнены с дефектами или выполнены частично. Сметно-расчётные исследования входят в область сертификата соответствия нашей организации.
Типичные ситуации: - подрядчик ушёл с объекта, и нужно понять, за что заплачено и что осталось сделать; - заказчик получил акты и хочет проверить их перед подписанием; - смету на ремонт или строительство нужно проверить до заключения договора; - суду или стороне нужна стоимость устранения дефектов или стоимость недоделок; - инвестор проверяет степень готовности объекта незавершённого строительства.
Как проходит работа
- 01ДокументыИзучаем договор, смету, акты, проект и переписку. Выделяем позиции, которые нужно проверить на натуре.
- 02ОбмерыЭксперт обмеряет конструкции и отделку дальномером, рулеткой, нивелиром, при необходимости делает вскрытия для скрытых работ.
- 03Ведомость объёмовСоставляем ведомость фактически выполненных работ с привязкой к помещениям и осям.
- 04СверкаСравниваем факт со сметой и актами: объёмы, состав работ, материалы, расценки, коэффициенты.
- 05РасчётОпределяем стоимость выполненных работ, переплату или недоплату, стоимость устранения дефектов.
- 06ЗаключениеДокумент с ведомостями, расчётами, фото и ответами на вопросы заказчика или суда.
Обмеры на объекте
Основа любой проверки — обмеры. Площади стен, полов и потолков, длины трубопроводов и кабельных трасс, объёмы кладки и бетона эксперт определяет на объекте сам, а проектным цифрам и цифрам подрядчика доверяет только после сверки. Для скрытых работ — стяжки, гидроизоляции, утеплителя — делаем контрольные вскрытия и меряем толщины слоёв.
Каждый обмер привязан к плану помещения. Это позволяет другой стороне и суду проверить любую цифру ведомости.
Отделочные работы
На отделке расхождения встречаются чаще всего. Площадь плитки в акте берут по полу комнаты, а фактически плиткой облицована только часть. Окраску стен считают без вычета проёмов. Выравнивание стен предъявляют по всей площади, хотя штукатурили только две стены. В акт попадает работа, которую сделали частично: например, грунтовка или второй слой краски.
Эксперт проверяет каждую позицию на месте и указывает фактический объём. Если работа выполнена с дефектами, считаем, во что обойдётся их устранение, — подробнее на странице экспертизы ремонта.
Конструкции и общестроительные работы
На стройке проверяем объёмы кладки, бетона, арматуры, земляных работ, кровли и фасадов. Типичные ошибки — объём кладки без вычета проёмов, бетон по проектной толщине при фактически более тонкой плите, двойной учёт работ в разных разделах сметы, оплата демонтажа, который на объекте фактически отсутствовал.
В одном из наших заключений по договору инвестирования строительства эксперт перечислил работы, которые на момент осмотра остались невыполненными: отопление от индивидуального теплового пункта, вентиляционные каналы, газоснабжение, железобетонные лестницы, радиаторы, — и определил их стоимость.
Проверка смет и актов
Фото — из кейса «Экспертиза смет на строительство лестниц».
Смету проверяем на трёх уровнях. Первый — состав работ: всё ли нужное учтено и нет ли лишнего. Второй — объёмы: совпадают ли они с проектом или обмерами. Третий — стоимость: подходят ли расценки к фактическим работам и материалам, правильно ли применены коэффициенты, индексы и накладные расходы, верна ли арифметика.
В сравнительном анализе смет на работы в котельной эксперт нашёл увеличенные объёмы материалов и неверные коэффициенты по нескольким позициям. Такие замечания сразу переводятся в сумму, которую можно предъявить подрядчику.
Материалы на объекте
Если подрядчик закупал материалы за счёт заказчика, проверяем, сколько их поставлено, сколько ушло в конструкции и сколько осталось на объекте. Расход сравниваем с нормами и фактическими объёмами работ. Это помогает найти материалы, которые оплачены, а в конструкциях отсутствуют.
Фото — из кейса «Технический контроль за строительством и монтажом».
Степень готовности незавершённого объекта
Отдельная задача — оценить, на сколько процентов готов объект, стройку которого остановили. Это нужно инвестору, покупателю доли, банку или суду при разделе имущества. Эксперт описывает выполненные конструктивные элементы и инженерные системы, сопоставляет их с проектом и полным перечнем работ и определяет долю выполненного в натуральном и стоимостном выражении. Так, для секции шестисекционного таунхауса мы описали фактически выполненные стены, перекрытия, кровлю и сети и определили степень готовности секции.
Что будет в заключении
- перечень документов и описание объекта
- ведомость фактически выполненных работ с привязкой к помещениям и осям
- сравнительная таблица: смета, акты, факт
- перечень работ с дефектами и стоимость их устранения
- расчёт стоимости выполненных и невыполненных работ
- фототаблица и обмерные схемы
- ответы на вопросы заказчика или суда
Примеры из практики
Объёмы и стоимость невыполненных работ
Договор инвестирования строительства: отопление, вентканалы, газоснабжение, лестницы и радиаторы на момент осмотра отсутствовали — определена их стоимость.
Объём выполненных работ в квартире
Установление реальных объёмов, качества и стоимости выполненных работ с фотофиксацией и диагностическим обследованием.
Сравнительный анализ смет котельной
Сметы на регулятор уровня воды, магнитный фильтр и насосы: увеличенные объёмы материалов и неверные коэффициенты по позициям.
Степень готовности секции таунхауса
Объект незавершённого строительства: двухэтажная секция с подвалом и мансардой, трёхслойные стены из ячеистого бетона с облицовкой.
Сроки и стоимость
Стоимость зависит от площади объекта, числа позиций сметы и актов, необходимости вскрытий. Назовём цену и срок после просмотра документов.
| Работа | Что входит | Стоимость |
|---|---|---|
| Объёмы и сметы | обмеры, ведомость объёмов, сверка с актами и сметой, расчёт | стоимость уточним по задаче |
| Технадзор | контроль этапов стройки и приёмка работ | стоимость уточним по задаче |
| Заключение для суда | исследование по вопросам суда о стоимости и объёмах | стоимость уточним по задаче |
Что подготовить
- договор подряда со всеми приложениями
- смету и акты выполненных работ, справки о стоимости
- проект или эскизы, по которым велись работы
- переписку с подрядчиком и документы об оплате
- доступ ко всем помещениям, где выполнялись работы
Вопросы и ответы
Можно ли проверить смету до начала работ?
Да, это самый выгодный момент. Проверяем состав работ, объёмы по проекту и расценки, после чего у вас есть аргументы для переговоров о цене.
Подрядчик ушёл, работы брошены. С чего начать?
С фиксации состояния объекта. Эксперт обмеряет выполненные работы, сверяет их с актами и оплатами и определяет стоимость того, что сделано, и того, что осталось. Это основа для расчёта с подрядчиком и для претензии.
Как вы считаете стоимость — по сметным нормативам или по рынку?
Методику выбираем под задачу и договор. Если договор заключён по смете с расценками, проверяем в той же системе. Для оценки ущерба или недоделок возможен расчёт по текущим рыночным ценам с указанием источников.
Пригодится ли заключение в суде?
Да. Заключение с ведомостями, обмерами и фото служит доказательством в споре о стоимости работ. Если спор уже в суде, можем провести судебную экспертизу по определению.