Обследование здания рынка в Санкт-Петербурге

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

по результатам техническое обследование здания рынка, площадью 2261,7м², на предмет определения его капитальности, расположенного по адресу:

ОБЪЕКТ: Здание рынка, площадью 2261,7м²

ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ: Определение капитальности здания рынка, площадью 2261,7м²

 

 

На основании Договора № 0211-2 от « 11 » февраля 2014г. экспертом было произведено визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», и ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру «Panasonic DMC—FS40»; (см. Приложение № 1), что соответствует требованиям СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.2—95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений».

Обмер геометрических параметров выполнялся с помощью измерительного инструмента:

– рулетка метрическая РФ6-7.5-25 по ГОСТ 7502- 98;

– дальномер DISTO D5 лазерный зав. № 391152136 (свидетельство о поверке № 0045502, действительно до 11.03.2014 г.).

Экспертом также было произведено изучение действующей правовой базы, имеющей отношение к решению поставленного вопроса.

Согласно пункту 10 ст.1 «Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 23 июля 2013 года)» (редакция, действующая с 1 сентября 2013 года) имеем:

10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

По завершении строительства временные здания и сооружения подлежат разборке и ликвидации, а объект капитального строительства остается.

Согласно статье 222 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (статьи 1 — 453) (с изменениями на 23 июля 2013 года)» (редакция, действующая с 1 октября 2013 года) имеем:

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ. 

(см. текст в предыдущей редакции) 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. 

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ) 

(см. текст в предыдущей редакции) 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ) 

(см. текст в предыдущей редакции) 

Согласно статье 263 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (статьи 1 — 453) (с изменениями на 23 июля 2013 года)» (редакция, действующая с 1 октября 2013 года) имеем:

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Таким образом, справедливо считать, что после окончания строительно-монтажных работ «Объект капитального строительства» приобретает статус «Капитального здания, строения, сооружения», если не является «временной постройкой, киоском, навесом или другой подобной постройкой» и не является «Самовольной постройкой».

Признание здания капитальным или некапитальным строением также зависит от технических особенностей этого строения: наличия фундаментов и несущих-ограждающих конструкций, подводки инженерных коммуникаций.

Для определения капитальности обследуемого здания также был произведен системный анализ переданной заказчиком разрешительной и правоустанавливающей документации на данное здание.

Итак, исходя из ныне действующей нормативной документации, капитальность строений должна определяться по трём признакам:

1. Документальное подтверждение факта, что обследуемый объект в период строительства являлся объектом капитального строительства и был введён в эксплуатацию.

Таким документом является акт приёмочной комиссии (разрешение) о вводе объекта в эксплуатацию. В акте указываются наименование объекта, его общая площадь, проект по которому было построено строение и ранее выданное разрешение на строительство.

2. Определение факта наличия у строения фундаментов, прочно связывающих с землей.

3. Определение факта подведения к строению стационарных наружных инженерных коммуникаций и документальное подтверждение в виде действующих договоров с энергоснабжающими организациями.

2.1. Результаты обследования объекта

2.1.1. Обследование объекта показало, что здание рынка имеет два этажа и состоит из двух основных частей, построенных в разное время. Первая часть здания (литер А, А1, А2, А3) построена в 2003г., а вторая часть (литер А4, А5, А6)и реконструкция первой части выполнена в 2013г. На плане здание имеет сложную форму, в средней части имеет проходы на всю высоту здания. На уровне второго этажа новая и старые части здания связаны между собой мостиками-переходами (смотри фото №5, 6, 7, 8).

2.1.2. Часть здания, площадью 600,8м² построена в 2003г. и имеет:

— Разрешение на строительство №21 от 22 мая 2003г. ;

— Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта №002359 от 20 августа 2003г.;

 

2.1.3. Согласно проекту реконструкции в 2013г. построен новый двухэтажный корпус, который вместе существующим зданием функционально объединен и составляет единый, многофункциональный торговый центр.

2.1.4. На втором этаже новой части здания имеется неотделанное помещение торгового зала (смотри фото №9, 10).

2.1.5. Фундамент здания железобетонный, заглубленный столбчатого типа. Под наружными стенами выполнены железобетонные фундаментные балки. Несущий каркас состоит из колонн, балок, ферм, прогонов и связей выполнены из стальных профилей, наружные стены выполнены из облегченных блоков, междуэтажное перекрытие из монолитного железобетона, а покрытие из профилированных оцинкованных стальных листов (смотри фото №9, 10, 11, 12 и приложение 2 проект реконструкции);

2.1.6. Под полом имеется железобетонная плита толщиной 200мм с двойным армированием (смотри приложение 2 проект реконструкции листы №8, 9, 10, 11, 12);

2.1.7. Здание имеет водопровод питьевой воды и противопожарный водопровод. Горячее водоснабжение осуществляется электрическими водонагревателями от водопровода холодной воды. Из здания выходит бытовая канализация (смотри фото №13, 14, 15, 16).

2.1.8. Здание на момент обследования имеет отопительную систему запитанную от индивидуальной котельной установки, но администрация рынка уже заключила договор на проектирование наружных инженерных сетей теплотрассы для обеспечения тепла от центральной отопительной сети города (смотри фото №17, 18 и приложение 2 договор №101 от 09.10.2013г.).

2.1.9. Здание рынка обеспечено электроснабжением от отдельно стоящей ТП (смотри фото №19, 20).

2.1.10. По составу исходно-разрешительной и правоустанавливающей документации на здание имеется следующее:

— Договор купли-продажи земельного участка и здания рынка рег.№ 50-50-26/040/2013-213 от 20.08.2013г.

— Свидетельство о государственной регистрации права (собственности на земельного участка) кадастровый № 50:26:0110605:40 от 20 августа 2013г.

— Свидетельство о государственной регистрации права (собственности на Здание рынка, литера А, А1, А2, А3) инв. № 148:046-5961 от 20 августа 2013г.

— Кадастровый паспорт земельного участка № МО-12/ЗВ-948285 от 05.12.2012г. (кадастровый № 50:26:0110605:40);

— Технический паспорт (на Здание рынка литера А, А1, А2, А3, А4, А5, А6) от 28 августа 2013г. (инвентарный номер здания 148:046-5961);

— Проект реконструкции рынка «Славянский базар» разработанный ООО «ЦНИИС» 2012г.;

— Технический отчет по обследованию технического состояния строительных конструкций пристроек (лит. А5, А6) к зданию, выполненный ООО «ЦНИИпроектстрой» 2013г. (договор №17 от 17.09.2013г.).

2.1.11. При изучении исходно-разрешительной и правоустанавливающей документации также установлено, что еще в июле-августе 2001г. руководством Министерства обороны РФ под целевое назначение передан земельный участок площадью 0,43га, на что имеется:

— Письмо Начальника строительства и расквартирования войск — Заместителя министра обороны РФ Губернатору Московской области №147/3/3/24351 от 04.07.2001г.;

— Акт приема (передачи) зданий, сооружений и территории военного городка от 21.08.2001г., согласно решению заместителя Министра обороны РФ №147/3/3/24351 от 04.07.2001г.;

— Ситуационный план земельного участка на 0,43га от 21.05.2002г.;

2.1.12. Администрация рынка, имея проект на реконструкцию здания, не получила разрешение на строительство по правилам ведения капитального строительства и по сути 2012-2013гг. выполнила «самовольную постройку».

2.1.14. Экспертом установлено, что на здание рынка имеются необходимые договора с энергоснабжающими организациями:

— Договор энергоснабжения №60-09/10-РД от 07.09.2010г.;

— Договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод №991 от 01.01.2011г.;

— Договор на изготовление и согласование проекта №101 от 09.10.2013г.;

— Технические условия на водоснабжение и канализование здания рынка «Городок» №9 от 28.02.2006г.

3. ВЫВОДЫ

 

3.1. В результате проведенного технического и документального обследования по определению капитальности здания установлено:

3.1.1. Здание рынка, площадью 2261,7м² имеет заглубленные фундаменты. Основная часть здания построена и сдана в эксплуатацию по всем действующим правилам для объектов капитального строительства, имеет «Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество» (смотри приложение 2). Вторая часть здания построена по проекту реконструкции существующего здания, при этом, не имея разрешение на строительство, и не сдана в эксплуатацию согласно действующим нормативным требованиям. (дело №2-3991/13 от 10 декабря 2013г.) признаны права собственности на строение со всеми вытекающими отсюда правами. Здание обеспечено всеми необходимыми коммуникациями. В настоящее время на здания имеются действующие договора со всеми энергоснабжающими организациями (смотри приложение 2).

3.1.2. Согласно «Техническому отчету» по обследованию технического состояния строительных конструкций пристроек (лит. А5, А6) к зданию, выполненный ООО «ЦНИИпроектстрой» 2013г. (договор №17 от 17.09.2013г.), несущие конструкции здания имеют работоспособное техническое состояние, безопасны для жизни и здоровья людей и могут быть допущены к эксплуатации.

3.1.3. На основании наблюдений в исследовательской части и выводов, приведенных в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 настоящего документа, установлено, что обследуемое здание является «Капитальным зданием».

Эксперт ____________